全国市场月报｜4月楼、地市稳步复苏同比微跌，5月大概率将转增

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4月，房地产市场持续复苏，供、求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成，近乎与去年同期持平。一线沪、深豪宅大卖，高端客群购买力依旧强劲，二三线城市因疫情压抑的购房需求集中释放，尤其是重庆、徐州、杭州、青岛等城市显著放量，处同类城市前列。二手房市场如是，部分城市如南京、杭州成交同、环比齐增，市场快速升温。土地市场同样在城市恢复供地后，成交建筑面积明显回升，受供地结构影响，成交楼板价和溢价率双双延续上升态势。

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供应：环比增61%、同比仅降7%，南宁、青岛、郑州放量显著

4月，28个重点城市新增供应面积2308万平方米，环比增长62%，同比下降7%，降幅较上月显著收窄。疫情对楼市推盘的负面影响也逐渐消退，多数城市项目都在加紧推盘，弥补前期供货不足造成的损失。

一线城市商品住宅新增供应面积190万平方米，环比大增49%，同比下降24%。北京推盘节奏显著加快，4月供应量为58万平方米，同、环比均保持增势；上海本月供应环比大增，绝对量在四个一线城市中居首，同比微跌5%。广州因一季度供应放量而成交略显疲软，近期房企普遍放缓供货节奏，4月供应出现阶段性回调，同、环比降幅仍保持在3成以内。预期5月一线城市供应仍将延续稳步增长态势。

二三线城市本月新增供应面积2118万平方米，环比增长63%，同比下跌5%，降幅较3月显著收窄。分城市来看，南宁、青岛、郑州放量显著，4月供应量均超140万平方米；多数城市的供应环比仍保持增势，推盘量稳步复苏，仅成都、南京为负值；同比来看，24个二三线城市涨跌参半，多数城市涨跌幅都在3成以内。值得关注的是，疫情爆发地武汉供应量稳步恢复，4月供应量已近100万平方米，不过同比跌幅仍超5成。预判5月，我们认为，随着年中冲刺季来临，疫情负面效应也在递减，整体楼市的供应仍有望稳步增加，逐步恢复到去年同期水平。

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成交：同比降幅收窄至5%，沪深杭等高端住宅呈现“小阳春”

供应稳步放量，4月楼市成交随之也显著回升。28个重点城市整体成交面积2383万平方米，环比增长43%，同比微跌5%，显著超过2020年月均水平。

一线城市总成交为228万平方米，环比增37%，同比下降10%。北、上、广均呈现环比增、同比降态势，广州降幅最小，仅为8%；值得关注的当属深圳，4月成交面积为39万平方米，环比增长8%，同比上涨25%，主要在于豪宅项目频频劲销，例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄。又如近日上海碧云尊邸开放认筹，当前认筹率已超318%。此外，深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象，市场火热程度可见一斑。

二三线城市总成交2155万平方米，环比大增44%，同比下降4%。从绝对量层面，重庆、徐州、杭州等都迎来了疫情后需求的集中释放，4月成交量均超140万平方米，典型代表如徐州，美的东湖天城项目4月内连续开盘2次，目前已全部售罄。值得注意的是，美的东湖天城已经从2019年6月份首开价9800元/平方米涨到当前的10800元/平方米，价格上扬，成交量依旧保持增势。环比来看，二三线城市近乎全线“飘红”，仅成都成交面积较上月小幅回调。同比来看，多数城市仍未恢复至去年同期水平，武汉、苏州、昆明、宁波同比跌幅显著，均超35%，市场复苏动力略有不足。

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库存：超半数城市库存小幅扩容，京汉厦和大连消化周期异常超36个月

4月，随着社会生产秩序逐步恢复，多数城市商品住宅供应明显放量，持续两月的供不应求状况有所改善，五成以上城市供求比大于1。受此影响，半数以上城市库存面积环比小幅扩容，同比来看七成以上城市库存也处在上升通道，武汉、郑州、长沙等同比增幅超40%。

成交逐步复苏带动24个重点城市消化周期环比明显缩短，16个城市恢复至18个月警戒线以下。但相较于去年同期，库存扩容叠加成交缩水，近九成城市消化周期同比拉长，其中北京、武汉、厦门、大连四城消化周期已高于36个月，去库存压力犹在。

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成交结构：120-144平产品占比下降，深圳中高档占比增11PTS

从价格段分布看，本月京沪低档产品成交占比与上月持平，深圳回升5个百分点；中档产品上海回落3个百分点，北京、深圳分别回升4个、1个百分点；中高档产品占比三城皆有所回升，深圳回升11个百分点最显著；高档产品占比上海上扬3个百分点，京、深分别回调8个百分点和17个百分点。

从面积段分布来看，本月深圳90平方米以下产品占比上升7个百分点；120-144平方米产品占比三市全部小幅回落；144-200平方米产品占比上海微增2个百分点，深圳微跌3个百分点；200平方米以上大户型产品成交北京、上海分别回升1个百分点和3个百分点，深圳回调1个百分点。

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二手房：成交环比再增16%，京杭蓉青继续激增，深圳略有回调

4月，二手住房市场交易延续3月热度，多个省区市迎来“小阳春”。CRIC监测数据显示全国8个重点城市二手住房成交面积为463万平方米，环比再增16%，但同比仍跌29%，整体市场规模恢复正常水平仍需假以时日，预计在“房住不炒”的主基调下，全国二手房市场将维持量增态势。

具体城市也是分化显著。北京、杭州、成都、青岛等成交继续放量，环比增幅皆超过30%，深圳环比跌22%显著回落，其他城市环比增幅放缓。南京、杭州本月成交面积均超去年同期，其中杭州同比更涨49%。3月最亮眼的深圳则在本月迎来回调，市场过热后出现的一些乱象引来包括央行以及市住建局的管控，4月同、环比分别将22%和13%。但可以明确的是深圳当前购房需求旺盛活跃，预计后续市场规模将回归上扬。其余如北京、成都、青岛、厦门等城4月市场均保持恢复，环比量增、同比跌幅收窄。

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土地：一二线优质地块集中出让使成交量价齐涨、溢价率全线回升

在3月份大部分城市恢复供地、供应放量的前提下，4月份土地市场总成交建筑面积明显回升。据CRIC监测数据显示，截止至4月29日，全国300城经营性土地共计成交2679幅，环比3月增加44.9%，同比降幅进一步收窄至15.9%；成交建筑面积为17314万平方米，环比大增57.5%，但较去年同期相比仍低12.6%；成交总价方面，本月土地成交总金额也随成交面积的回升也大幅增加，环比3月近乎翻番，增至5298亿元；由于一、二线成交占比提升，加之优质地块出让较多，本月平均楼板价增至3060元/平方米，较3月份上涨了21.6%，也突破2018年以来的新高。

市场热度方面，本月成交溢价率延续上升态势，达到15.6%，较3月上升3.3个百分点，创下自2019年7月以来的新高。并且各能级城市市场热度保持一致，溢价率均呈上涨趋势。成交溢价率的上升主要是受二三线重点城市优质土地出让增加影响，38个溢价率超过15%的城市中，二线、三四线则分别有11和26城，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率更是超过30%。与此同时，重点监测城市流拍率也有所上升，环比上月增加2.8个百分点至9.7%，青岛、合肥、兰州、广州等城市流拍地块较多，主要是位于远郊区县、配套欠缺、条件一般的地块。

据CRIC监测数据显示，4月一线城市土地成交总建筑面积为443万平方米，环比增加102%，同比更高达258%；主要是北京、上海、广州高总价地块成交体量大幅增加，平均楼面价增至12893元/平方米。

二线城市土地成交也明显上扬，成交建筑面积为5055万平方米，较上月上涨77%，较去年同期也小幅增加6%；在厦门、南京、福州、杭州等城市优质地块集中成交的带动下，地价也随之上升，平均楼板价为4806元/平方米，较上月上涨了16%，但去年同期相比仍有8%的差距。本月有16个城市的成交量突破100万平方米，其中西安的成交体量最高，总成交建面达597万平方米。

三四线城市土地市场也进一步恢复，成交面积环比上月大幅上涨近5成，但同比仍然不及去年同期，由于多个城市均有市区中心位置土地出让，三四线城市整体地价也较上月进一步上涨，达到1944元/平方米，同比涨幅也在10%以上。以热点三四线城市来看，本月温州、佛山、南通、惠州4个城市的成交量均超过了100万平方米，成交量在50万以上的城市数量较上月明显增加。

本文摘自《2020年4月全国市场简报8P》

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